Zu den ältesten und auch den beliebtesten Arten von Investmentfonds gehören sicher die geschlossenen Immobilienfonds. Dabei wird eine bestimmte Summe vorgegeben, wobei ein vorher festgelegter Betrag über das Eigenkapital eingelegt wird. Die Anleger sind dafür verantwortlich für die Einlage des Eigenkapitals.

Wenn das vorher vereinbarte Kapital eingenommen worden ist, wird dieser Fonds geschlossen und es können keine weiteren Gesellschafter aufgenommen werden. Jeder, der in einen geschlossenen Immobilienfonds einzahlt, bindet sich über den Zeitraum, der im Emissionsprospekt genannt ist, an diesen Fonds und hilft so bei der Immobilienfinanzierung.

Es ist jedoch schwierig, Anteile aus geschlossenen Immobilienfonds zu verkaufen oder zu übertragen. Möglicherweise muss der Anleger einen Nachfolger suchen. Aber auch dieser darf den Anteil nur dann übernehmen, wenn die Fonds-Geschäftsführer zustimmen. Meist geschieht eine Weigerung zwar nur aus „wichtigem Grund“, aber evtl. kann dies auch ein zu niedriger Preis sein. Dadurch fielen auch die Bewertungen der Einlagen anderer Gesellschafter.

Trotzdem wird versucht, Kapitaleinlagen aus den geschlossenen Immobilienfonds über die „Hintertür“, über einen Zweitmarkt an der Börse zu veräußern, jedoch ist dies nicht bei allem Fonds so einfach machbar.

Investitionen in den geschlossenen Immobilienfonds sind immer möglich, bis die endgültige Eigenkapitalsumme erreicht ist, also innerhalb des Platzierungszeitraumes. Ist der Fonds geschlossen, müssen weitere Interessenten warten, bis ein neuer Fonds eröffnet wird.

Die Rechtsform von geschlossenen Immobilienfonds ist meist die einer Kommanditgesellschaft mit Haftungsbeschränkung (GmbH & Co. KG), auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist denkbar. Der Vorteil einer GmbH & Co. KG liegt im Eintritt des Anlegers als Kommanditist in diese Gesellschaft, so dass er am Gesellschaftsergebnis beteiligt wird.

Er haftet allerdings nur mit der Höhe der getätigten Einlage, egal ob die Gesellschaft rote oder schwarze Zahlen schreibt. Dieser Fond wird zur Immobilienfinanzierung genutzt. Ohne diese Art der Immobilienfinanzierung würden besonders öffentliche Gebäude, kaum eine Chance bekommen.