Können Sie kurz zu Hause sein, wenn Sie mehr als eine Hypothek haben?

Viele Hausbesitzer stehen vor der Schwierigkeit, mit mehr als einer Hypothek auf ihrem Haus umzugehen. Um die Immobilie an einen neuen Besitzer zu übertragen, müssen alle Pfandrechte und Hypotheken gegen die Immobilie erfüllt oder freigegeben werden. Ob Sie der Makler sind, der dem Hausbesitzer hilft, oder Sie sind der Hausbesitzer, müssen Sie mit allen Parteien verhandeln, um den kurzen Verkauf zu vervollständigen.

Verhandeln mit zwei oder drei Kreditgebern, anstatt eins, scheint Wie eine entmutigende Aufgabe. Immerhin brauchten Sie zwei und eine halbe Stunde, nur um die erste am Telefon zu bekommen. Es gibt jedoch eine helle Seite. Zweite und dritte Pfandrecht Inhaber, ob es sich um Aktienkredite, zweite Hypotheken oder andere Pfandrechte, in der Regel wenig oder nichts, wenn das Haus von der primären Kreditgeber ausgeschlossen ist.

Wenn ein Abschottungsverkauf oder ein Verkauf des Sheriffs erfolgt, wird die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft.

Wenn ein Abschottungsverkauf oder ein Verkauf des Sheriffs erfolgt, wird die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft. Viele Häuser, die zur Abschottung gehen, tun dies, weil der Hausbesitzer mehr verdankt als das Haus für den aktuellen Markt verkauft werden kann. Der Inhaber der ersten Hypothek oder Haupt-Hypothek wird in der Regel bieten auf dem Haus so hoch wie die Balance auf der ersten Hypothek oder so hoch wie die Menge der Hypothekeninhaber glaubt, sie können die Immobilie verkaufen, je nachdem, was niedriger ist. Lenders bieten auf diese Weise, um das Maximum, das sie können, von der Eigenschaft zurückzuholen.

In vielen Fällen ist das Angebot von der ersten Hypothekenfirma oder dem primären Pfandrechtsinhaber das höchste oder Siegesangebot. Ein Stativ des Sheriffs oder der Treuhand des Treuhänders ist abgelegt, um die Eigenschaft zurück zu dem Sieger Bieter, und die Darlehen sind alle aus dem Titel gelöscht.

Beispiel: Die Immobilie wird von der Kreditgeberin abgeschottet. Es gibt eine erste Hypothek von $ 180.000 und eine zweite Hypothek von $ 35.000. Der Kreditgeber glaubt, dass das Eigentum für $ 200.000 verkauft werden kann. Der Kreditgeber wird bis zu $ ​​180.000 zu versichern, dass ihr Darlehen durch den Verkauf zurückgezahlt wird. Wenn andere über $ 180.000 zu bieten, wird die Balance an die Junior Pfandrecht Inhaber und dann an den Besitzer in dieser Reihenfolge bezahlt. Wenn der primäre Kreditgeber das Höchstgebot ist, bekommen die Junior Pfandrechter nichts.

1. Hypothek: $ 180.000

2. Hypothek: $ 35.000

_____________________________________

Insgesamt geschuldet: $ 215.000

Primärer Kreditgeber kann auf $ 180.000 anbieten. Wenn der primäre Kreditgeber kauft das Eigentum zurück bei $ 180.000, die Junior Pfandrecht Inhaber (zweite Hypothek, Haus-Equity-Darlehen) bekommen nichts aus dem Verkauf.

Die Existenz von zweiten und dritten Pfandrechtsinhaber kann die Verhandlung mit dem ersten Pfandrechthalter schwieriger machen, weil die erste Hypothekenfirma glauben kann, dass sie ihre gesamte Hypothek im Abschottungsprozess zurückholen können. Alle Verluste des Leerverkaufs dürfen von der zweiten Hypothekenfirma oder anderen Junior-Pfandrechtsinhabern getragen werden.

Wie bei jeder Verhandlung muss der Hausbesitzer bereit sein, zu verstehen, dass die erste Hypothekenfirma ablehnen kann Das Angebot eines Leerverkaufs, wenn sie glauben, dass sie es besser machen können durch den Prozess der Abschottung.

Junior Liens

Es gibt drei mögliche Optionen, mit denen man sich beschäftigen kann Junior Pfandrechte Wieder definieren wir Junior-Pfandrechte als zweite Hypotheken, dritte Hypotheken, Eigenheimkredite, Geld, das Sie Ihrem zweiten Cousin Rudolph oder einem anderen Pfandrecht hinter der primären Hypothek auf dem Grundstück verdanken.

Die erste Methode des Umgangs mit Junior Pfandrechten gilt nur, wenn das Pfandrecht ein Huckepack-Darlehen ist. Ein Huckepack Darlehen ist eine zweite Hypothek von der gleichen Kreditgeber wie die erste Hypothek oder primäre Hypothek geschrieben. Mit Huckepack Darlehen, kann ein Makler oder Hauseigentümer in der Lage sein, mit einer einzigen Hypothek Workout Person zu verhandeln. In einigen Fällen kann der Kreditgeber noch verschiedene Menschen arbeiten entweder auf Darlehen.

Die Huckepack Darlehen ermöglicht es dem Kreditgeber, den Mangel an Auszahlung über beide Darlehen zu verbreiten. Diese Verteilung der Auszahlung kann dem Kreditgeber einige Vorteile auf ihren Büchern erlauben.

Die zweite Methode besteht darin, einfach eine kurze Auszahlung zu verhandeln, wie im vorigen Abschnitt des Leerverkaufsprozesses beschrieben. Der zweite Pfandrechtsbevollmächtigter wird wahrscheinlich alle die gleichen Unterlagen wie die erste haben. Diese Hypothekenfirma will genau sehen, wieviel sie vom Verkauf erhalten werden, basierend auf einem vorläufigen HUD-Abrechnungsblatt von einer Titelfirma, einem Anwalt oder einem Escrow-Agenten.

Denken Sie daran, wenn es um den zweiten Hypothekeninhaber geht Sie sind wahrscheinlich, das gesamte Darlehen zu verlieren, wenn der Besitzer vorschreibt und geht zur Abschottung. Das kann Ihnen erlauben, entweder der Makler oder Besitzer, um eine Auszahlung zu verhandeln, die ein Bruchteil dessen ist, was auf dem Darlehen geschuldet wird. Der Rückgriff auf den zweiten Hypothekeninhaber ist jedoch die Möglichkeit, ein Mangel-Urteil einzureichen, falls das Eigentum je nach Standort und geltenden Gesetzen zur Abschottung führen soll.

Um eine Immobilie mit einer ersten und einer zweiten Hypothek zu begleichen , Muss der Kreditgeber am Ende der Transaktion ihre Grundlinie verstehen. Unter der Annahme, dass der Verkaufspreis innerhalb eines akzeptablen Bereichs des Marktwertes liegt, müssen die ersten Hypotheken- und Schlusskosten zur Abrechnung bei der Abrechnung gezahlt werden. Der zweite Hypothekeninhaber muss bereit sein, zu akzeptieren, was als Bezahlung für das Pfandrecht übrig bleibt, damit der Darlehensnehmer das Darlehen unter diesem Szenario schließen kann.

Beispiel: Ein Haus wird bei 200.000 US-Dollar geschätzt Und erhält ein Angebot von $ 200.000. Um die Immobilie zu begleichen, sind die Schließkosten $ 13.000 einschließlich Maklergebühren, Transfersteuern, Notar und Anmeldegebühren. Eine hervorragende erste Hypothek von $ 170.000 existiert und die zweite Hypothek ist $ 50.000.

[Preis:$200000

Schlusskosten: ($ 13.000)

Erste Hypothek: ($ 170.000)

____________________________

In diesem Szenario muss der zweite Platz Hypothek Unternehmen bereit sein, $ 17.000 anstelle der $ 50.000 Balance auf ihr Darlehen zu akzeptieren . Wie bei jedem kurzen Verkauf, sollte ein Besitzer etwas schriftlich von der Kreditgeber sagen, dass sie akzeptieren diese Auszahlung als Zahlung in vollem Umfang für das Darlehen, und dass der Kreditgeber wird nicht zivilrechtliche Maßnahmen für eine Balance zu einem späteren Zeitpunkt zu verfolgen.

Wenn der Kreditgeber nicht bereit ist, das Pfandrecht in einem Betrag zu befreien, der gleich ist, was nach der ersten Hypothek bezahlt wird, wie im obigen Beispiel gezeigt, ist die Alternative für den Hausbesitzer, einen zu akzeptieren Persönliche Notiz für den Unterschied. An diesem Punkt kann der Hausbesitzer wählen, um Insolvenz anmelden oder erlauben die Eigenschaft zu scheitern, aber sollte ernsthafte Rücksicht auf ihre Situation.

Für weitere Informationen über die Schritt für Schritt Prozess, check out "Short Sales: Schritt für Schritt "bei Amazon.com

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by Loren Keim