Was ist Whole-Tailing in der Immobilieninvestition?

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Ich bin mir nicht sicher, ob wir ursprünglich "Ganztailing" entwickelt haben, aber einer unserer Mentorstudenten nannte es für uns. Dieser Verkauf von Einzelhandelsimmobilien ist die Kombination der Namen Groß- und Einzelhandel und richtet sich speziell an konventionelle Endabnehmer, die Einzelhandelspreise für ihre Häuser zahlen.

Grundsätzlich werden nur die Objekte gekauft, die zu dieser Verkaufstechnik passen Es sind solche, bei denen die Anzahl der Reparaturen auf ein oder zwei Wochen des Patchens und Lackierens begrenzt ist – keine größere Arbeit, was auch immer. Wenn größere Arbeiten durchgeführt werden müssen, wird die Immobilie geflickt und bemalt und als "Handyman Special" verkauft.

Während ich diese Art der eingeschränkten Rehabilitation seit 1975 mache, habe ich ihre Bedeutung erst erkannt, als ein Mentorstudent mit dem Vorschlag auf mich zukam: "Ist es möglich, Immobilien zu 80% – 85% zu kaufen? Preis auf der MLS gelistet und verkaufen sie zum vollen Marktwert? "Ich hatte es seit Jahren durch die Suche nach auslaufenden Inserate getan, weil die Hausbesitzer fast immer den Makler für den Mangel an Käufern verantwortlich gemacht.

In Wirklichkeit war es oft die Schuld des Maklers, weil er "die Listung verkaufte", indem er einen zu hohen Marktpreis propagierte und die Hauseigentümer den Erstnotierungspreis nicht als Listing Agent zurückhielten erwartete ihn zu tun. Und es gibt viele Male ein Eigenheimbesitzer wäre völlig schuld, um nicht einen unrealistischen Preis zu reduzieren, den sie wollten. Die andere Beschwerde von Hausbesitzern war, dass der Listing Agent nie einen Käufer von der Immobilie gekauft und würde nie ein "Open House".

Die erfolgreichsten Immobilienmakler verkaufen keine Häuser, sie verkaufen Immobilien und lassen andere Makler die Käufer finden – das ist die Realität der Branche. Sie machen auch keine offenen Häuser, weil sie nicht oft arbeiten. Natürlich gibt es die Immobilienmakler, die Open Houses verwenden, um ihre Käuferliste zu erstellen, aber das ist mühsam.

Wir hatten kürzlich die erste Immobilie eines Mentorstudenten zum Verkauf in einer exklusiven Nachbarschaft von 300.000 $ Häusern. Er hatte es beim Hauseigentümer gekauft und umgestaltet. Das Wochenende, das wir dort verkauften, war ein Grundstücksmakler mit einem Tag der offenen Tür, etwa 10 Häuser entfernt. Der Makler hatte etwa zwanzig rot-weiße Open-House-Schilder durch die Nachbarschaft verteilt. Wir löschten vierzehn Zeichen und warteten, um zu sehen, was passiert ist. Wie erwartet, begann der Verkehr innerhalb von zehn Minuten und am Ende des ersten Tages kam der Immobilienmakler, der das Open House machte, vorbei, um unsere Immobilie zu besichtigen.

Er erklärte, er habe zwei Paare durchkommen lassen und kein Angebot gemacht. Wir zeigten ihm unser Anmeldeformular und ließen 104 Personen das Hauptbuch und vier Angebote auf dem Grundstück unterschreiben. Er sagte, es sei unmöglich, aber er sei still, als er die Angebote sah, aber immer noch sagte, er könne es nicht glauben. Am Sonntag, am Ende des Verkaufs, hatten wir 173 Leute, die sich anmeldeten und ungefähr 20, die ihre Kontaktinformation nicht verlassen würden. Der Makler kam wieder vorbei und sagte, er habe 8 Personen das ganze Wochenende und keine Angebote.

Dieser Makler sah unsere Beschilderung, sah zu, wie die Staus kamen und gingen vor unserem Grundstück, und er glaubte es immer noch nicht. Er beschwerte sich sogar, dass sein Angebot in besserer Form, größer und zu einem niedrigeren Preis angeboten wurde als bei uns! Ich habe ihm die Adresse unseres Verkaufssystems im Internet mitgeteilt, aber ich weiß, dass er sich nicht darum gekümmert hat, weil ich später nachgesehen habe, ob er es gekauft hat.

Dies war ein Beispiel für einen "Ganztags" -Abschluss für den Studenten und er erzielte über $ 80.000 für seine Bemühungen. Ich muss Ihnen sagen, dass das größte Problem darin bestand, lokale Kreditgeber zu der Annahme zu bringen, dass kein Betrug vorliegt. Ein Kreditversicherer sprach mit mir und fragte: "Wie viel hatten Sie bei Reparaturen?" Ich erklärte, dass es keine Rolle spielte, weil der Kreditgeber sich um den Kreditnehmer und den Wert des Vermögens heute kümmern sollte.

Sie sagte schließlich: "Ich glaube nicht, dass ein Verkäufer sein Haus so weit unter Marktwert verkaufen würde!" Ich erklärte gnädig, dass motivierte Verkäufer sich nicht mit dem Preis befassen, vor allem wenn sie mehr Geld in das Eigentum investieren müssen, bevor sie es verkaufen können. Trotz der Tatsache, dass der Kreditnehmer / Käufer eine Verpflichtungserklärung ohne jegliche Haftung des Kreditgebers hatte, lehnte sie das Darlehen ab.

Dieser Prozess des Kaufs von "leicht gestörten" Eigenschaften, die nicht mehr auf der MLS gelistet sind, und das Patchen und Bemalen funktionieren sehr gut. Der Student, von dem ich gesprochen habe, hat fünf dieser Deals mit mir als Partner in einem Jahr abgeschlossen und tut jede Menge davon in diesem Markt. Sein Schlüssel dazu ist, dass er das proprietäre Verkaufssystem, das ich entwickelt habe, nutzt, und selbst wenn die Immobilie am ersten Wochenende verkauft wird, verkauft er sie wieder und wieder. Die zusätzlichen Käufer werden zu kontingenten Käufern, wenn der vorherige Käufer keine Finanzierung erhält oder seine Meinung ändert. Alle Personen, die ihre Kontaktinformationen verlassen, werden auf den nächsten Verkauf, den er erwartet, aufmerksam gemacht und werden Teil seiner "Preferred Buyers List". Er hat dann Käufer, die auf seine speziellen Verkäufe warten, und er hat die Zeit, um dann mit kreditbedrohten Käufern zu arbeiten.

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Source by Dave Dinkel